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Valorização da zona sul: história e vanguarda na área mais nobre do Rio

Para tentar explicar o fascínio que a zona sul do Rio de Janeiro desperta em brasileiros e estrangeiros que disputam cada metro quadrado disponível como se fosse um verdadeiro oásis no deserto, é preciso olhar para trás. Quando a Concal decidiu fazer parte da construção deste privilegiado pedaço de Rio de Janeiro, viu que seria preciso muito mais que tijolos e concreto para imprimir sua marca, mas também bom gosto, sofisticação e qualidade.  Ganhar a confiança e a fidelidade dos futuros moradores de seus empreendimentos só seria possível com a perseverança de quem sabe o que faz. E fez. 

O Rio de Janeiro foi fundado em 1565, mas bem antes disso a zona sul da cidade já despertava o interesse daqueles que, do mar, avistavam os contornos da cidade maravilhosa. Os primeiros indícios de ocupação datam de 1502, quando marinheiros portugueses vieram em busca de água doce na foz do rio Carioca, atual praia do Flamengo.
De lá pra cá, muita mudança: a cidade se estabeleceu, cresceu economicamente, tornou-se capital do Brasil e, anos depois, perdeu o posto para Brasília. Mas um aspecto permanece imutável: a zona sul continua encantando e sendo cobiçada por todos que por aqui passam.  

  
 A Ademi – Associação de Dirigentes de Empresa o Mercado Imobiliário - não possui um ranking que liste os valores do metro quadrado em cada bairro da cidade, mas calcula a valorização dos terrenos da Zona Sul através do índice de permuta dos imóveis de cada prédio construído. Ou seja, o percentual de unidades que as construtoras oferecem ao proprietário do terreno que está sendo comprado como forma de pagamento.

Quanto maior o percentual, maior o interesse do proprietário em ficar com os apartamentos para depois vender ou alugar, um indicador de que a área está altamente valorizada. Nos bairros nobres da Zona Sul, como Leblon, Ipanema e Lagoa, esse percentual é de no mínimo 30%, podendo chegar a 65%. Nos outros bairros, o índice fica entre 15% e 20%.

Um pouco mais de história nos conta que há exatos 200 anos, depois de virar capital, o Rio de Janeiro recebe a família real Portuguesa e vê acontecer a abertura dos portos brasileiros às Nações Amigas. Com a chegada de nobres estrangeiros, a cidade precisou mudar seus hábitos para se aproximar do costume europeu desses novos habitantes, de morar em lugares mais aprazíveis. As principais transformações foram no âmbito da arquitetura e urbanismo, quando acontece uma efetiva mudança no crescimento imobiliário carioca, pois o hábito europeu de morar longe do centro ganha força por aqui.

As chácaras, grandes propriedades nas praias e nas encostas dos morros, que até então eram usadas apenas nos fins de semana, se transformam em confortáveis moradias permanentes da elite, e a zona sul do Rio, localizada exatamente entre o mar e a montanha, ganha o status de área mais glamourosa da cidade.

Junto com a fina flor brasileira e estrangeira que se instala na zona sul, vem o investimento em crescimento urbanístico e lá pelo final do século XIX, vive-se a industrialização da cidade. A burguesia segue o caminho dos bondes, que alcançam novos destinos: Glória, Catete, Largo do Machado, Flamengo, Laranjeiras, Cosme Velho e Botafogo são os bairros mais procurados. A esta altura, a zona norte, mais rural e bucólica, ganha a preferência dos tradicionais militares, profissionais liberais e que tais.

Quando o túnel, atualmente chamado de Velho, é aberto, em 1882, as atenções se voltam para Copacabana e, mais tarde, Ipanema e Leblon. As praias, patrimônio ícone do carioca, começam a se transformar em belos bairros. A indústria e o comércio aos poucos completam o cenário. Inaugurado em 1923, o Copacabana Palace dá início à fase dos grandes hotéis.

A valorização das terras é uma conseqüência natural e a ocupação imobiliária continuou sendo regida por essa aura de vanguarda e charme, e, por que não dizer, poder econômico. Todos querem acompanhar de perto a efervescência econômica e cultural que toma conta da cidade.

Há tempos no centro das atenções, Copacabana começa a dar sinais de saturação na década de 60 e moradores de alto poder aquisitivo migram para os bairros vizinhos: Ipanema e Leblon. Até então, estes bairros praticamente só tinham casas e prédios pequenos, de dois andares. Cosmopolita é a palavra que traduz bem o clima que paira no ar junto com a brisa do mar. Na década de 1970, surge o mais novo símbolo da orla carioca: o calçadão. A proliferação de opções de lazer além das praias, como cinemas e bares tornam este pedaço da zona sul um lugar ainda mais interessante para intelectuais e artistas.

Nesta mesma época, mais precisamente em 1971, o arquiteto José Conde Caldas ergueu no Leblon o primeiro prédio da sua construtora, no número 155 da Rua General Urquiza. O jovem empresário já sabia do potencial de valorização da região e que para este público e para este nicho da cidade iria direcionar o crescimento dos seus negócios. Porém, nem em seus melhores sonhos Conde Caldas poderia imaginar que, 35 anos mais tarde, levantaria o 62º prédio da Concal no Leblon. Não é demais dizer que o arquiteto, então com a ajuda de seus três filhos, literalmente, colocou o bairro e de pé e imprimiu o toque de classe que fez dali o metro quadrado mais caro do Rio.

A casa comprada para a construção do primeiro prédio, por exemplo, em 1971, valia cerca de US$ 350 mil. Hoje, ela custaria algo em torno de US$ 3 milhões.  De 1971 a 1985, a Concal levantou cerca de 15 prédios só no Leblon, enquanto construía, também, residenciais em Ipanema, Jardim Botânico e Gávea, sempre mantendo a característica de um apartamento por andar, com quatro quartos cada. Outra inovação da construtora que marcou definitivamente a arquitetura carioca foi a aprovação da lei que permitia a construção de varandas, em 1975.

A força da família Concal na zona sul pode ser comprovada em números e nas ruas.  Como a maioria dos empreendimentos leva a marca “Conde” no nome, basta circular pelos nobres bairros para esbarrar com legítimos exemplares do bom gosto da construtora em boa parte das ruas.

Hoje, a grande valorização dos imóveis da zona sul, principalmente no Leblon, é explicada pela falta de terrenos disponíveis: muitas construções antigas são consideradas áreas de proteção arquitetônica e não podem ser demolidas. Com a redução da oferta e o aumento da procura, a valorização dos imóveis - novos e usados - na região chega a 20% ao ano.

Rodrigo Conde Caldas, vice-presidente da Ademi e da Concal, afirma que, hoje, o Leblon tem o metro quadrado mais caro da América Latina. Ele lembra que um imóvel vendido há oito anos por R$ 500 mil, hoje custa em média R$ 2,5 milhões.

Fonte de pesquisa: texto Zona Sul, de Mario Aizen, sociólogo e pesquisador da Secretaria Municipal do Patrimônio Cultural, extraído do site: http://www.museudapessoa.net/